Mietpreisbremse 2026: Berechnen, rügen & überhöhte Miete zurückfordern
Das Wichtigste auf einen Blick
- Mietpreisbremse bedeutet: Bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Liegt sie darüber, kannst du die Differenz aktiv zurückfordern.
- Eine schriftliche Rüge an den Vermieter ist der entscheidende Hebel: Erst ab dem Zeitpunkt der Rüge hast du Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Beträge – rückwirkend bis zu 30 Monate sind möglich, wenn du vor dem 1. April 2020 eingezogen bist.
- Nicht jede Wohnung fällt unter die Bremse: Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Objekte und bestimmte Vorvermietungskonstellationen sind ausgenommen.
Inhaltsverzeichnis
- Was die Mietpreisbremse wirklich bedeutet
- Wo gilt die Mietpreisbremse? Bundesländer im Überblick
- Mietpreisbremse berechnen: So findest du heraus, ob deine Miete zu hoch ist
- Ausnahmen: Wann greift die Bremse nicht?
- Rüge einlegen: Dein wichtigstes Werkzeug
- Mietpreisbremse Rüge Muster: So formulierst du das Schreiben
- Überhöhte Miete zurückfordern: Was danach passiert
- Häufige Fragen
Du hast eine neue Wohnung gefunden, unterschreibst den Mietvertrag – und bemerkst drei Monate später, dass die Miete deutlich über dem liegt, was vergleichbare Wohnungen im Viertel kosten. Kein Einzelfall. Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt regelmäßig 15 bis 40 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt dir ein konkretes Instrument dagegen.
Was die Mietpreisbremse wirklich bedeutet
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die seit 2015 in § 556d BGB verankert ist. Sie begrenzt die zulässige Anfangsmiete bei Neuvermietungen in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten. Die Grenze liegt bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei der Referenzwert: Sie beschreibt das mittlere Mietpreisniveau vergleichbarer Wohnungen in derselben Gemeinde, abgebildet im lokalen Mietspiegel. Liegt deine Nettokaltmiete mehr als 10 Prozent darüber, ist der überschreitende Betrag rechtlich nicht geschuldet.
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für die Nettokaltmiete bei Neuvermietungen. Laufende Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen regeln andere Paragraphen (§§ 558 ff. BGB). Auch die Staffelmiete unterliegt eigenen Regeln – dort greift die Mietpreisbremse nur für die erste Staffel.
Wo gilt die Mietpreisbremse? Bundesländer im Überblick
Die Bundesländer entscheiden selbst, ob und wo sie die Mietpreisbremse per Verordnung aktivieren. Nicht jede Stadt in Deutschland ist betroffen.
Bundesländer mit aktiven Verordnungen (Stand 2026)
Die Mietpreisbremse gilt aktuell in Teilen oder vollständig in folgenden Bundesländern:
- Bayern: München und weitere Gemeinden
- Berlin: gesamtes Stadtgebiet
- Brandenburg: Potsdam und Umland
- Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
- Hessen: Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden und weitere
- Baden-Württemberg: Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und weitere
- Nordrhein-Westfalen: Köln, Düsseldorf, Bonn und weitere
- Sachsen: Leipzig, Dresden
In Bundesländern ohne gültige Verordnung – oder in Gemeinden, die nicht auf der jeweiligen Landesliste stehen – gilt die Bremse nicht. Prüfe daher immer zuerst die Verordnung deines Bundeslandes.
Mietpreisbremse berechnen: So findest du heraus, ob deine Miete zu hoch ist
Die Berechnung folgt drei Schritten:
- Vergleichsmiete ermitteln: Suche den qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt. Qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) haben besondere Beweiskraft vor Gericht. Viele Städte stellen Online-Rechner bereit – Berlin, München und Hamburg zum Beispiel auf ihren offiziellen Stadtportalen.
- Zulässige Höchstmiete berechnen: Nimm die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung (Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe) und multipliziere sie mit 1,1. Das Ergebnis ist die maximal zulässige Nettokaltmiete.
- Differenz prüfen: Liegt deine tatsächliche Nettokaltmiete über diesem Wert, ist der übersteigende Betrag unzulässig.
Rechenbeispiel: Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 12,00 Euro pro Quadratmeter. Zulässige Höchstmiete: 12,00 × 1,1 = 13,20 Euro. Deine tatsächliche Miete: 14,50 Euro pro Quadratmeter. Überhöhter Betrag: 1,30 Euro pro Quadratmeter – bei 60 Quadratmetern sind das 78 Euro monatlich, die du zurückfordern kannst.
Falls dein Vermieter Modernisierungen oder eine höhere Vormiete als Rechtfertigung anführt, musst du diese Ausnahmen gesondert prüfen.
Ausnahmen: Wann greift die Bremse nicht?
Die Mietpreisbremse Ausnahmen sind gesetzlich in § 556e BGB geregelt. Drei Konstellationen befreien Vermieter von der Preisgrenze:
Neubauten nach Oktober 2014
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden, sind vollständig ausgenommen. Der Gesetzgeber wollte Neubauten nicht durch Preisbeschränkungen unattraktiv machen. Entscheidend ist das Datum des ersten Bezugs – nicht der Bau- oder Genehmigungsbeginn.
Umfassend modernisierte Wohnungen
Wurde eine Wohnung so grundlegend modernisiert, dass die Investitionskosten mindestens einem Drittel des Neubauwertes entsprechen, gilt sie als gleichwertig mit einem Neubau und ist ebenfalls ausgenommen. Die Beweislast liegt beim Vermieter.
Höhere Vormiete (Bestandsschutz)
Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der Mietpreisbremsen-Grenze lag, darf der Vermieter diese Vormiete als Ausgangswert nehmen – nicht mehr, aber auch nicht weniger. Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete auf Anfrage offenlegen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Rüge einlegen: Dein wichtigstes Werkzeug
Ohne Rüge kein Geld zurück. Das ist der entscheidende Punkt, den viele Mieter übersehen.
Die Rüge ist eine formlose schriftliche Mitteilung an den Vermieter, mit der du die Verletzung der Mietpreisbremse beanstandest. Erst ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge kannst du zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Rückwirkend – also für Monate vor der Rüge – besteht kein Anspruch, wenn du nach dem 31. März 2020 eingezogen bist.
Eine Ausnahme gilt für ältere Mietverhältnisse: Wer vor dem 1. April 2020 eingezogen ist und bis zum 31. März 2021 gerügt hat, konnte rückwirkend bis zu 30 Monate Miete zurückfordern. Diese Übergangsfrist ist abgelaufen.
Die Rüge muss nicht juristisch perfekt sein. Sie muss lediglich erkennbar machen, dass du die Mietpreisbremse für verletzt hältst.
Mietpreisbremse Rüge Muster: So formulierst du das Schreiben
Das folgende Muster kannst du direkt anpassen. Schicke das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein – so hast du einen Nachweis über den Zeitpunkt des Zugangs.
[Dein Name]
[Deine Adresse]
[Datum]
[Name und Adresse des Vermieters]
Betr.: Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB – Verletzung der Mietpreisbremse
Sehr geehrte Damen und Herren,
für die von mir gemietete Wohnung in [vollständige Adresse] zahle ich seit [Einzugsdatum] eine monatliche Nettokaltmiete von [Betrag] Euro.
Nach Auswertung des qualifizierten Mietspiegels [Name der Stadt, Jahrgang] beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Wohnung [Betrag] Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB liegt damit bei [Betrag × 1,1] Euro pro Quadratmeter bzw. [Gesamtbetrag] Euro monatlich.
Hiermit rüge ich die Vereinbarung einer die Mietpreisbremse überschreitenden Miete. Ich fordere Sie auf, mir bis zum [Datum, 2 Wochen] schriftlich mitzuteilen, ob Sie die Miete auf den zulässigen Betrag reduzieren, und etwaige Ausnahmetatbestände zu benennen und nachzuweisen.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
Nach Eingang der Rüge hat der Vermieter keine gesetzliche Reaktionsfrist, aber du kannst – bei ausbleibender Reaktion – direkt auf Rückzahlung und künftige Mietminderung klagen.
Überhöhte Miete zurückfordern: Was danach passiert
Nach der Rüge gibt es zwei Szenarien:
Szenario 1 – Vermieter lenkt ein: Der Vermieter reduziert die Miete auf den zulässigen Betrag und zahlt die seit der Rüge zu viel gezahlten Beträge zurück. Häufig geschieht das durch Verrechnung mit künftigen Mietzahlungen.
Szenario 2 – Vermieter reagiert nicht oder bestreitet: Du kannst Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Beweislast für Ausnahmetatbestände (Neubau, Modernisierung, Vormiete) liegt beim Vermieter. Urteile zugunsten von Mietern sind in diesem Bereich gut etabliert – der BGH hat die Rechte der Mieter in mehreren Entscheidungen gestärkt (zuletzt BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19).
Die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche beträgt drei Jahre (§ 195 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Ein Tipp für deine Unterlagen: Bewahre den Mietspiegel, den Mietvertrag, alle Zahlungsbelege und das Rügeschreiben mit Einschreib-Beleg zusammen auf. Falls du parallel eine neue Wohnung suchst, kann eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung deinem nächsten Vermieter zeigen, dass du zuverlässig zahlst – auch wenn du mit dem aktuellen im Streit liegst.
Auch die Betriebskostenabrechnung lohnt sich in diesem Zusammenhang zu prüfen: Vermieter, die bei der Miete über die Stränge schlagen, machen es manchmal auch bei den Nebenkosten.
Häufige Fragen
Was zählt zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die Nettokaltmieten vergleichbarer Wohnungen in derselben Gemeinde – nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Grundlage ist der lokale Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) haben vor Gericht besondere Beweiskraft und sind die verlässlichste Quelle für die Berechnung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, grundsätzlich schon – aber Vermieter dürfen einen angemessenen Möblierungszuschlag auf die Nettokaltmiete aufschlagen. Dieser Zuschlag muss transparent und verhältnismäßig sein. Überhöhte Zuschläge, die die Mietpreisbremse faktisch aushebeln, sind unzulässig.
Wie lange habe ich Zeit, die Rüge einzulegen?
Es gibt keine gesetzliche Frist für die Rüge. Du kannst sie theoretisch während der gesamten Mietdauer einlegen. Allerdings gilt: Je länger du wartest, desto mehr Geld verlierst du – denn Ansprüche bestehen erst ab Zugang der Rüge beim Vermieter.
Was passiert, wenn mein Vermieter behauptet, die Wohnung sei modernisiert worden?
Der Vermieter muss den Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung nachweisen. Er muss belegen, dass die Investitionskosten mindestens einem Drittel des Neubauwertes entsprechen. Pauschale Behauptungen reichen nicht. Fordere schriftlich eine detaillierte Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen und -kosten.
Kann der Vermieter mir wegen der Rüge kündigen?
Nein. Die Ausübung gesetzlicher Rechte – einschließlich der Rüge nach § 556g BGB – ist kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung, die nachweislich als Reaktion auf eine Rüge ausgesprochen wird, wäre rechtsmissbräuchlich und angreifbar.
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Dieser Artikel wurde mit großer redaktioneller Sorgfalt aufbereitet und orientiert sich an der aktuellen Rechtslage sowie höchstrichterlicher Rechtsprechung, insbesondere einschlägiger BGH-Urteile zum Mietpreisrecht.
Dieser Artikel wurde redaktionell mit großer Sorgfalt aufbereitet. Da das Mietrecht so individuell wie dein Zuhause ist, dient dieser Text der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung!