Wohnung mieten ohne Besichtigung: Rechte, Risiken und was du prüfen solltest
Das Wichtigste auf einen Blick
- Wohnung mieten ohne Besichtigung: Das ist erlaubt, und der Mietvertrag gilt auch dann. Sicherer ist es, wenn du die Wohnung vorher selbst ansiehst oder eine Vertrauensperson schickst.
- Größtes Risiko: Betrug. Zahle einem Vermieter oder Makler nichts, bevor der Mietvertrag unterschrieben ist und du oder deine Vertrauensperson die Wohnung gesehen hat.
- Deine Rechte: 14 Tage Widerruf gibt es nur unter engen Voraussetzungen, bei privaten Kleinvermietern in der Regel nicht. Wer auf die Besichtigung verzichtet, kann zudem Rechte wegen Mängeln verlieren.
- Zusätzlicher Weg: Mit einem bezahlten Mieterprofil auf Mieterportfolio.de bist du für Vermieter sichtbar und kannst angeschrieben werden, auch wenn du noch woanders wohnst.
Du suchst in einer anderen Stadt und kommst nicht zu jedem Termin?
Im Mieterprofil wählst du die PLZ-Gebiete deiner Zielstadt. Vermieter können dich dort finden und anschreiben. Meldet sich jemand, sprecht ihr einen möglichen Besichtigungstermin direkt ab.
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Inhaltsverzeichnis
- Wohnung mieten ohne Besichtigung: Ist das erlaubt?
- Wohnung aus der Ferne prüfen: Diese Wege gibt es
- Betrug erkennen: Warnsignale bei Wohnungen ohne Besichtigung
- Vor der Unterschrift: Das klärst du schriftlich
- Mietvertrag ohne Besichtigung widerrufen: Wann geht das?
- Mängel: Was der Verzicht auf die Besichtigung kosten kann
- Aus der Ferne suchen: Das Mieterprofil als zusätzlicher Weg
- Häufige Fragen
- Dein nächster Schritt: Prüfen und zusätzlich sichtbar werden
Der neue Job beginnt in sechs Wochen, die Stadt liegt 500 Kilometer entfernt, und der Besichtigungstermin ist am Dienstag um 11 Uhr.
Ziehst du aus einer anderen Stadt oder dem Ausland um, kommst du schnell an diesen Punkt: Eine Wohnung ist frei, und du kennst sie nur von Fotos.
Wohnung mieten ohne Besichtigung, aber nicht blind unterschreiben: Das geht, wenn du Vermieter und Vertrag prüfst und den Vermieter erst nach Unterschrift und Ortsbesuch bezahlst.
Wohnung mieten ohne Besichtigung: Ist das erlaubt?
Ja, du darfst eine Wohnung ohne Besichtigung mieten. Kein Gesetz schreibt vor, dass du sie vorher ansehen musst, der Vertrag ist auch so wirksam. Die Besichtigung schützt vor allem dich: Ohne sie steigt das Risiko, auf Betrüger hereinzufallen oder eine Wohnung mit Mängeln zu übernehmen.
Die Verbraucherzentrale rät in ihrem Ratgeber zu gefälschten Wohnungsanzeigen darum, jede Wohnung vor Ort anzusehen, bevor du unterschreibst oder Geld überweist.
Wohnung aus der Ferne prüfen: Diese Wege gibt es
Am verlässlichsten ist eine Vertrauensperson, die für dich in die Wohnung geht und dich per Video dazuholt. Ist das nicht möglich, helfen eine Live-Führung durch den Vermieter oder ein Anreisetag mit mehreren Terminen.
Vertrauensperson schicken: Vollmacht für die Wohnungsbesichtigung
Frag Freunde oder Verwandte in der Stadt und sag dem Vermieter vorher, wer kommt. Eine Vollmacht für die Wohnungsbesichtigung ist nicht vorgeschrieben, wirkt aber seriös. Dieses Muster kannst du anpassen:
„Hiermit bevollmächtige ich [Name], die Wohnung [Adresse] am [Datum] für mich zu besichtigen und Fragen dazu zu stellen. Einen Mietvertrag darf [Name] für mich nicht abschließen. [Ort, Datum, Unterschrift]“
Was die Person prüfen und fragen sollte, steht in der Checkliste für die Wohnungsbesichtigung.
Bedenke: Besichtigt jemand für dich, kann das dein Widerrufsrecht kosten. Meist schützt dich die Besichtigung trotzdem besser, denn den Widerruf gibt es nur in wenigen Fällen. Mehr dazu beim Widerruf.
Virtuelle Wohnungsbesichtigung nutzen
Eine virtuelle Wohnungsbesichtigung ist eine Führung per Videoanruf oder ein Rundgang am Bildschirm. Bitte um einen Live-Anruf und lass dir spontan etwas zeigen:
- Klingelschild, Hausflur und Wohnungstür
- alle Räume, auch Bad und Keller
- Zimmerecken und Wände rund um die Fenster, wo sich Feuchtigkeit zeigen kann
- laufendes Wasser und die Heizung
Eine echte Führung beweist nur, dass die Person gerade in der Wohnung steht, nicht, dass sie vermieten darf. Frag darum nach Name und Anschrift des Eigentümers oder der Verwaltung.
Bei einer Firma rufst du unter einer selbst herausgesuchten Nummer an. Bei einer Privatperson fehlt diese Gegenprobe oft, dann hilft eher eine Vertrauensperson vor Ort.
Anreise bündeln oder Zeit gewinnen
Leg mehrere Termine auf einen Tag und schreib schon in der ersten Nachricht, wann du anreist.
Eine möblierte Wohnung oder Zwischenmiete kostet oft mehr, gibt dir aber Zeit, vor Ort zu suchen. Weitere Wege, wenn du keine Wohnung findest, stehen in einem eigenen Ratgeber.
Betrug erkennen: Warnsignale bei Wohnungen ohne Besichtigung
Das deutlichste Warnsignal ist die Forderung, vor dem Mietvertrag zu zahlen, etwa Kaution, erste Miete, Reservierungsgebühr oder Geld für den Schlüssel. Typisch ist laut Verbraucherzentrale der Eigentümer, der angeblich im Ausland lebt und den Schlüssel per Post schicken will.
| Warnsignal | Was du tust |
|---|---|
| Schlüssel per Post oder aus der Box | Vermieter oder Verwalter vor Ort verlangen |
| Miete auffällig günstig | Mit dem Mietspiegel vergleichen |
| Fotos wie aus dem Katalog | Per Bildersuche prüfen |
| Ausweiskopie per E-Mail verlangt | Nicht an Unbekannte schicken |
Masche mit der Schlüsselbox
Die Polizei warnt vor einer Masche mit kontaktloser Einzelbesichtigung: Du öffnest eine Schlüsselbox per Zahlencode, bekommst telefonisch die Zusage und unterschreibst online.
Die Täter nutzen dabei Namen und Logos echter Immobilienfirmen, das Geld fließt auf deutsche Konten, und der Vertrag ist gefälscht.
Ruf die Firma darum unter einer Nummer an, die du selbst herausgesucht hast, und frag, ob die Wohnung und dein Ansprechpartner wirklich zu ihr gehören.
Schon gezahlt: Das tust du jetzt
Informiere sofort deine Bank, erstatte Anzeige bei der Polizei (auch online möglich) und melde den Fall dem Wohnungsportal.
Laut Verbraucherzentrale hast du bei einer Überweisung keinen Anspruch auf Rückbuchung, eine Lastschrift kannst du innerhalb von acht Wochen zurückholen.
Vor der Unterschrift: Das klärst du schriftlich
Bevor du unterschreibst, solltest du wissen, wer vermietet, was genau vermietet wird und wann welches Geld fällig wird. Lass dir alles schriftlich geben, denn später zählt, was im Vertrag oder in euren Nachrichten steht.
- Vermieter: Vollständiger Name und Anschrift. Ist die Person Eigentümer oder vermietet sie im Auftrag?
- Wohnung: Genaue Adresse, Stockwerk, Grundriss und Wohnfläche. Prüfe auf der Karte, ob das Haus zu den Fotos passt.
- Energieausweis: Findet keine Besichtigung statt, müssen Vermieter oder Makler ihn dir in der Regel unverzüglich vorlegen (§ 80 Abs. 4 und 5 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz).
- Laufzeit: Achte auf Befristung und Kündigungsausschluss, also eine Zeit, in der du nicht kündigen kannst.
- Geld: Zahle erst, wenn beide Seiten unterschrieben haben und die Wohnung von dir oder deiner Vertrauensperson besichtigt wurde. Nach der Unterschrift gelten die Fälligkeiten aus dem Vertrag, plane die Besichtigung also davor.
- Konto: Ein passender Name beweist allein nichts, denn Betrüger nutzen auch Konten mit Firmennamen.
Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten und ist in drei Raten zahlbar (§ 551 BGB).
Mietvertrag ohne Besichtigung widerrufen: Wann geht das?
Ein Widerruf kommt in Betracht, wenn du den Mietvertrag ohne vorherige Besichtigung mit einem gewerblichen Vermieter geschlossen hast, und zwar außerhalb seiner Geschäftsräume oder nur per E-Mail, Telefon, Post oder online in einem dafür organisierten Ablauf. Dann hast du grundsätzlich 14 Tage Zeit und musst nichts begründen.
Bei privaten Kleinvermietern gibt es dieses Recht in der Regel nicht.
- Vermieter: Unternehmer, etwa ein Wohnungsunternehmen (§ 14 BGB), im Einzelfall zu prüfen
- Verhandlung und Vertragsschluss: nur per E-Mail, Telefon, Post oder online, wenn der Vermieter solche Abschlüsse organisiert anbietet (Fernabsatz, § 312c BGB), oder außerhalb seiner Geschäftsräume (§ 312b BGB)
- Besichtigung: keine vor dem Vertrag (§ 312 Abs. 3 Satz 2 BGB)
- Frist: 14 Tage ab Vertragsschluss, aber nicht vor der Belehrung über das Widerrufsrecht
- Ohne Belehrung: Erlöschen des Rechts spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 4 BGB)
Rechtsgrundlage: § 312 BGB, §§ 312b, 312c, 312g, 355 und 356 BGB
Stand: November 2026Was als Besichtigung zählt
§ 312 Abs. 3 Satz 2 BGB sagt nur, dass „der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat“. Prof. Markus Artz versteht das in einem Vortrag für den Deutschen Mieterbund von 2015 so: Du betrittst die konkrete Wohnung und kannst alle Räume ansehen.
Eine Musterwohnung oder Fotos dürften daher nicht genügen. Ob eine Live-Führung per Video zählt, ist offen: Wir haben dazu keine Gerichtsentscheidung gefunden.
Umstritten ist die Besichtigung durch eine von dir benannte Person. Artz hält sie für ausreichend, ein Fachaufsatz von Mediger widerspricht (NZM 2015, 185).
Rechne also nicht fest damit, widerrufen zu können, wenn jemand für dich dort war.
So widerrufst du
Eine einfache, eindeutige Erklärung genügt, für die Frist zählt das rechtzeitige Absenden. Wähle einen Weg, mit dem du das beweisen kannst.
Ob dir das Recht zusteht, musst du vorher klären. Dieses Muster kannst du anpassen:
„Hiermit widerrufe ich den am [Datum] geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung [Adresse]. [Name, Datum]“
Besteht kein Widerrufsrecht, beendet die Erklärung den Vertrag nicht, und die Miete bleibt fällig. Bist du unsicher oder schon eingezogen, frag deshalb beim Mieterverein nach, bevor die 14 Tage ablaufen.
Wenn du nicht widerrufen kannst
Ohne Widerrufsrecht bleiben dir eine Einigung mit dem Vermieter oder die Kündigung, die laut Deutschem Mieterbund gegebenenfalls schon vor dem Einzug möglich ist.
Die Kündigungsfrist für deine Wohnung beträgt in der Regel rund drei Monate (§ 573c BGB), so lange läuft die Miete weiter. Eine Befristung oder ein Kündigungsausschluss kann die Kündigung zunächst sperren.
Hat dich der Vermieter bewusst getäuscht (arglistige Täuschung), kommt innerhalb eines Jahres ab Entdeckung eine Anfechtung in Betracht, die den Vertrag beseitigt (§§ 123, 124 BGB).
Schöne Fotos in der Anzeige reichten dafür dem Landgericht Lübeck nicht (Az. 14 S 23/21).
Mängel: Was der Verzicht auf die Besichtigung kosten kann
Wer vor dem Vertrag nicht besichtigt, obwohl das möglich war, kann Rechte wegen Mängeln verlieren. Nach § 536b BGB entfallen Mietminderung und Schadensersatz, wenn dir ein Mangel grob fahrlässig unbekannt geblieben ist, außer der Vermieter hat ihn arglistig verschwiegen.
Auch eine fristlose Kündigung wegen dieses Mangels scheidet dann in der Regel aus (§ 543 Abs. 4 BGB).
Die Beseitigung des Mangels kannst du grundsätzlich weiter verlangen, außer ihr habt den Zustand als vertragsgemäß vereinbart.
Was Gerichte sagen
Das Landgericht Lübeck sah den Verzicht auf eine gründliche Besichtigung als grob fahrlässig an (Urteil vom 07.07.2022, Az. 14 S 23/21, laut Haus + Grund München).
Der Mieter beanstandete bei der Übergabe eine beschädigte Couch und verschmutzte Steckdosen, musste die Miete aber zahlen. Ob das Urteil rechtskräftig ist, konnten wir nicht prüfen.
Der Bundesgerichtshof hielt in einem Fall zu Gewerberäumen fest, dass einen Mieter in der Regel keine Erkundungs- und Untersuchungspflicht trifft (Urteil vom 18.04.2007, Az. XII ZR 139/05).
Grob fahrlässig handelt danach, wer die nötige Sorgfalt ungewöhnlich stark verletzt. Wie ein Gericht deinen Fall sieht, lässt sich nicht sicher vorhersagen.
So schützt du dich
- Belege: Frag schriftlich nach bekannten Mängeln und Feuchtigkeit und speichere Antworten, Anzeige und Fotos.
- Übergabe: Halte jeden Mangel im Übergabeprotokoll für die Wohnung fest. Kennst du einen Mangel beim Einzug, behalte dir deine Rechte dort ausdrücklich vor (§ 536b Satz 3 BGB).
Aus der Ferne suchen: Das Mieterprofil als zusätzlicher Weg
Mieterportfolio.de ist eine Anzeigenplattform, auf der Wohnungssuchende ein Mieterprofil veröffentlichen und Vermieter passende Mieter direkt anschreiben können. Für die Suche aus der Ferne heißt das: Vermieter können Profile nach PLZ filtern, dein jetziger Wohnort spielt dabei keine Rolle.
Anreisen musst du erst, wenn sich jemand gemeldet hat und ihr einen Termin vereinbart habt. Das Profil ergänzt deine eigene Suche und ersetzt sie nicht.
So läuft es ab
- Profil anlegen: Du gibst Objekttyp, PLZ-Gebiete, Größe, maximale Kaltmiete und eine Selbstbeschreibung an. Name, Adresse und Telefonnummer gehören nicht hinein.
- Freischalten: Sichtbar wird das Profil nach einer Einmalzahlung an Mieterportfolio.de, ohne Abo und ohne automatische Verlängerung. Die aktuellen Preise und Laufzeiten stehen auf der Seite für Mieter.
- Wenn ein Vermieter schreibt: Die Nachricht kommt über ein Kontaktformular per E-Mail bei dir an.
Das solltest du vorher wissen
- Keine Wohnung: Du bezahlst die Veröffentlichung, keine Wohnung, keine Reservierung und keine Vermittlung.
- Keine Zusage: Rechne damit, dass sich während der Laufzeit vielleicht kein Vermieter meldet. Wohnungsangebote und Aufrufzahlen siehst du auf der Plattform nicht.
- Keine Änderung: Das Profil lässt sich später nicht bearbeiten, nur löschen.
- Umzug: In der Selbstbeschreibung kannst du ihn erwähnen, nenne aber keine festen Termine.
- Keine Prüfung: Mieterportfolio.de prüft keine Identitäten. Auch bei einer Anfrage über dein Profil gilt: Wohnung prüfen und dem Vermieter vorab nichts zahlen.
- Deine Daten: Name und E-Mail-Adresse stehen nicht im öffentlichen Profil. Erst wenn du antwortest, erfährt der Vermieter deine E-Mail-Adresse, ab dann schreibt ihr außerhalb der Plattform.
Häufige Fragen
Ja, ein Mietvertrag ist auch dann wirksam, wenn du die Wohnung nie gesehen hast. Du bist also grundsätzlich gebunden, sobald beide Seiten sich einig sind. Habt ihr einen schriftlichen Vertrag verabredet, kommt er im Zweifel erst mit den Unterschriften zustande.
Grundsätzlich nein: Ein unterschriebener Mietvertrag bindet dich, ein allgemeines Recht auf Rücktritt gibt es nicht. Lösen kannst du dich in der Regel über einen Widerruf, sofern dessen Voraussetzungen vorliegen, über eine Kündigung oder eine Einigung mit dem Vermieter, bei arglistiger Täuschung auch über eine Anfechtung (§ 123 BGB).
Ja, ein Mietvertrag braucht grundsätzlich keine besondere Form. Ist er für mehr als ein Jahr fest geschlossen (befristet oder mit Kündigungsausschluss), verlangt § 550 BGB eigenhändige Unterschriften oder qualifizierte elektronische Signaturen. Eine einfache Online-Signatur oder ein Scan genügt dafür nicht: Der Vertrag gilt dann für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar.
In der Regel nicht: Nach § 551 BGB ist die erste von drei möglichen Raten zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Maßgeblich ist der vereinbarte Mietbeginn, nicht dein tatsächlicher Einzug. Verlangt jemand die Kaution schon vor dem Mietvertrag, ist das ein Warnsignal: Zahle dann nicht.
Dein nächster Schritt: Prüfen und zusätzlich sichtbar werden
Einen Mietvertrag ohne Besichtigung zu unterschreiben, kann gut gehen, wenn du Vermieter und Vertrag prüfst, den Vermieter erst nach Unterschrift und Ortsbesuch bezahlst und alles schriftlich festhältst. Für den Umzug hilft die Umzugscheckliste Schritt für Schritt.
Zusätzlich sichtbar wirst du mit einem einmalig bezahlten Mieterprofil.
Dieser Beitrag wurde mit KI-gestützten Recherche- und Schreibwerkzeugen erstellt und vor der Veröffentlichung von unserer Redaktion geprüft, überarbeitet und freigegeben. Stand: November 2026.
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