Mietvertrag kündigen – Fristen, Form und die häufigsten Fehler

Das Wichtigste auf einen Blick

• Kündigungsfrist: Als Mieter hast du gesetzlich drei Monate Kündigungsfrist (§ 573c BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat als erster Fristmonat zählt.
• Schriftform ist Pflicht: Eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ist unwirksam. Du brauchst zwingend Papier und eigenhändige Unterschrift – alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen unterschreiben.
• Sicherer Zugang: Ein Einschreiben mit Rückschein ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber der zuverlässigste Weg, um den Zugang beim Vermieter zu beweisen. Alternativ: persönliche Übergabe mit schriftlicher Empfangsbestätigung.

Inhaltsverzeichnis

• Wann und warum du als Mieter kündigst
• Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung
• Mietaufhebungsvertrag: Die einvernehmliche Alternative
• Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter
• Schriftform: Was bei der Wohnungskündigung gilt
• Mietvertrag kündigen per E-Mail – geht das?
• Alle Mieter müssen unterschreiben
• Einschreiben bei der Wohnungskündigung: sinnvoll oder nicht?
• Sonderkündigungsrechte und fristlose Kündigung
• Häufige Fehler, die die Kündigung unwirksam machen
• Bestätigung vom Vermieter und was tun, wenn er widerspricht
• Häufige Fragen
• Nächster Schritt: Neue Wohnung finden

Wann und warum du als Mieter kündigst

Mieter kündigen ihren Mietvertrag aus den unterschiedlichsten Gründen: Jobwechsel, Familienzuwachs, eine günstigere Wohnung oder einfach der Wunsch nach einem Neustart. Das Mietrecht in Deutschland schützt Mieter stark – und das gilt auch für die Kündigung. Du brauchst keinen Grund, um deinen Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Das unterscheidet dich grundlegend vom Vermieter, der nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen kündigen darf (etwa wegen Eigenbedarfs).

Wichtig: Enthält dein Mietvertrag eine Staffelmiete mit befristeten Kündigungsausschlüssen, kann dein Kündigungsrecht vorübergehend eingeschränkt sein. Mehr dazu erfährst du im Ratgeber zur Staffelmiete und deinen Rechten als Mieter.

Was gilt bei Umzug?

Ein bevorstehender Umzug begründet kein Sonderkündigungsrecht. Die drei Monate gelten auch dann, wenn du die neue Wohnung schon früher beziehen möchtest. Eine Ausnahme: Du vereinbarst mit dem Vermieter eine frühere Aufhebung – dazu mehr im Abschnitt zum Mietaufhebungsvertrag.

Wichtig zu wissen: Mietverträge dürfen keine längeren Kündigungsfristen für Mieter vorsehen als drei Monate. Steht in deinem Vertrag eine längere Frist, ist diese Klausel unwirksam. Die Verlängerung (nach 5 und 8 Jahren je +3 Monate, also auf 6 bzw. 9 Monate) ist gesetzlich (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB), nicht vereinbart.

Eine detaillierte Anleitung zur Berechnung deiner Kündigungsfrist findest du im Ratgeber Wohnung kündigen Frist: Fristen, Rechner & Beispiele.

Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwei Formen:

• Ordentliche Kündigung: Die Standardvariante mit gesetzlicher Frist. Kein Grund erforderlich.
• Außerordentliche Kündigung: Fristlos oder mit verkürzter Frist bei besonderen Umständen.

Für die meisten Mieter ist die ordentliche Kündigung der Normalfall.

Mietaufhebungsvertrag: Die einvernehmliche Alternative

Der Mietaufhebungsvertrag ist die eleganteste Lösung, wenn beide Seiten schnell aus dem Mietverhältnis herauswollen. Er hebt den Mietvertrag einvernehmlich auf – zu einem Datum, das Mieter und Vermieter frei vereinbaren. Fristen spielen dabei keine Rolle.

Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag?

• Du hast einen neuen Job und musst kurzfristig umziehen
• Du hast einen Nachmieter gefunden, den der Vermieter akzeptiert
• Der Vermieter möchte die Wohnung renovieren oder selbst nutzen

Wichtig: Der Mietaufhebungsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Mündliche Absprachen sind unwirksam. Achte darauf, dass alle Punkte geregelt sind: Rückgabedatum, Zustand der Wohnung, Kaution, eventuelle Renovierungspflichten.

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, einem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen. Du kannst ihn anbieten – erzwingen kannst du ihn nicht. Biete dem Vermieter einen konkreten Nutzen an, etwa einen geprüften Nachmieter oder die Übernahme kleiner Schönheitsreparaturen

Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB grundsätzlich drei Monate. Diese Frist ist nicht verhandelbar – sie kann im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden.

Der Stichtag: Der dritte Werktag

Entscheidend ist nicht das Datum auf deinem Kündigungsschreiben, sondern der Zeitpunkt des Zugangs beim Vermieter. Das Schreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit dieser Monat als erster der drei Kündigungsmonate gilt.

Beispiel: Du willst zum 31. August ausziehen. Deine Kündigung muss spätestens am 3. Juni (oder dem dritten Werktag im Juni) beim Vermieter vorliegen. Geht sie erst am 4. Juni ein, verschiebt sich das Mietende auf den 30. September – ein Monat und oft mehrere hundert Euro Miete mehr.

Längere Fristen im Mietvertrag

Manche Mietverträge enthalten Klauseln mit längeren Fristen für den Mieter. Diese sind unwirksam, wenn sie die gesetzliche Drei-Monats-Frist überschreiten. Kürzere Fristen zugunsten des Mieters sind dagegen zulässig. Prüfe deinen Vertrag – und streiche unwirksame Klauseln gedanklich.

Schriftform: Was bei der Wohnungskündigung gilt

Eine Kündigung des Mietvertrags muss zwingend schriftlich erfolgen. Das bedeutet: Papier, Tinte, eigenhändige Unterschrift. Punkt.

Was die Schriftform konkret verlangt

§ 568 Abs. 1 BGB schreibt die Schriftform für Mietkündigungen vor. Eine Kündigung muss folgende Elemente enthalten:

• Vollständiger Name und Anschrift des Mieters
• Vollständiger Name und Anschrift des Vermieters
• Klare Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Wohnungsnummer)
• Eindeutige Kündigungserklärung mit gewünschtem Beendigungsdatum
• Eigenhändige Unterschrift aller Mieter

Fehlt auch nur ein Element, kann die Kündigung unwirksam sein. Wenn du eine fertige Vorlage nutzen möchtest, hilft dir die Kündigung Wohnung Vorlage mit Muster und Pflichtangaben weiter.

Mietvertrag kündigen per E-Mail – geht das?

Kurze Antwort: Nein. Eine Kündigung per E-Mail ist rechtlich unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht erfüllt wird. Das gilt auch für:

• WhatsApp-Nachrichten
• SMS
• Fax (in der Regel, da keine eigenhändige Unterschrift)
• Mündliche Kündigung

Nur eine qualifizierte elektronische Signatur nach der eIDAS-Verordnung würde die Schriftform ersetzen – in der Praxis nutzt das kaum jemand im Mietverhältnis.

Was passiert bei einer E-Mail-Kündigung?

Der Vermieter kann die Kündigung schlicht ignorieren. Das Mietverhältnis läuft weiter, du zahlst weiter Miete. Selbst wenn der Vermieter antwortet und die E-Mail bestätigt, ist die Kündigung nicht automatisch wirksam – denn er kann die Unwirksamkeit jederzeit geltend machen.

Schicke deshalb immer ein physisches Schreiben. Die E-Mail kann zusätzlich informieren, ersetzt das Original aber nie.

Alle Mieter müssen unterschreiben

Wenn mehrere Personen im Mietvertrag stehen – etwa du und dein Partner oder eine WG – müssen alle im Mietvertrag genannten Mieter die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Eine Unterschrift reicht nicht.

Warum das so wichtig ist

Der BGH hat mehrfach bestätigt: Kündigt nur ein Mieter, ist die Kündigung unwirksam. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter. Selbst wenn ein Mitbewohner ausgezogen ist oder du keinen Kontakt mehr zu ihm hast – ohne seine Unterschrift keine wirksame Kündigung.

Praktischer Tipp: Bitte alle Mitmieter frühzeitig um ihre Unterschrift. Wohnt jemand nicht mehr in der Wohnung, kann eine Vollmacht helfen – diese muss aber schriftlich vorliegen und dem Kündigungsschreiben beigefügt werden.

Einschreiben bei der Wohnungskündigung: sinnvoll oder nicht?

Das Gesetz schreibt kein Einschreiben vor. Trotzdem: Wer auf Nummer sicher gehen will, nutzt es. Denn der häufigste Streitpunkt nach einer Kündigung ist nicht die Frist, sondern die Frage: Hat der Vermieter das Schreiben überhaupt erhalten?

Die drei Zustelloptionen im Vergleich

Einschreiben mit Rückschein: Der Vermieter unterschreibt den Empfang. Du hast einen eindeutigen Beleg mit Datum. Kosten: ca. 4–5 Euro. Nachteil: Ist niemand zu Hause, landet das Schreiben im Postamt – der Vermieter muss es abholen. Das kann Zeit kosten.

Einwurf-Einschreiben: Der Postbote dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten. Keine Unterschrift des Empfängers nötig. Preis ähnlich wie Rückschein. In der Praxis oft die bessere Wahl, weil der Zugang sicherer belegt ist.

Persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung: Du übergibst das Schreiben direkt und lässt dir auf einer Kopie Datum und Unterschrift des Vermieters geben. Kostenlos und rechtssicher – wenn der Vermieter kooperiert.

Was du vermeiden solltest: das einfache Einschreiben ohne Rückschein. Es beweist nur, dass du etwas versendet hast – nicht, was drin war.

Sonderkündigungsrechte und fristlose Kündigung

In bestimmten Situationen musst du die drei Monate nicht abwarten. Das Gesetz kennt Sonderkündigungsrechte und die außerordentliche fristlose Kündigung.

Wann greift ein Sonderkündigungsrecht?

• Mieterhöhung: Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, kannst du den Mietvertrag zum Ende des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
• Modernisierung: Du kannst bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. (§ 555e BGB).
• Unbefristeter Mietvertrag mit Staffelmiete: Wenn der Vertrag eine Kündigungssperrfrist enthält, die vier Jahre überschreitet, ist diese Klausel unwirksam.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Die fristlose Kündigung (§ 543 BGB) ist das schärfste Schwert des Mietrechts – und für Mieter nur bei gravierenden Pflichtverletzungen des Vermieters zulässig. Klassische Gründe:

• Die Wohnung ist nicht oder nicht vollständig nutzbar (erhebliche Mängel, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht behebt)
• Der Vermieter verschafft sich unbefugt Zutritt zur Wohnung
• Der Vermieter entzieht dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch dauerhaft

Vor einer fristlosen Kündigung solltest du den Vermieter schriftlich abmahnen und eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen – außer der Grund ist so schwerwiegend, dass eine Abmahnung unzumutbar ist. Im Zweifel: Mieterverein kontaktieren.

Häufige Fehler, die die Kündigung unwirksam machen

Fehlt die Unterschrift eines Hauptmieters, ist die Kündigung unwirksam – das hat der BGH in mehreren Urteilen bestätigt. Auch ein falsches Datum oder eine unklare Formulierung kann Probleme verursachen. Schreibe deshalb klar: Hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung [Adresse] ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Bestätigung vom Vermieter und was tun, wenn er widerspricht

Viele Mieter fragen sich: Muss der Vermieter den Eingang der Kündigung bestätigen? Die klare Antwort: Nein, gesetzlich ist er dazu nicht verpflichtet.

Was du trotzdem tun kannst

Du kannst den Vermieter schriftlich um eine Eingangsbestätigung bitten. Die meisten Vermieter kommen dem nach – schon im eigenen Interesse, um Missverständnisse zu vermeiden. Reagiert er nicht, ist das kein Problem, solange du deinen Zustellnachweis (Rückschein, Einwurf-Beleg oder Empfangsbestätigung auf der Kopie) hast.

Ein häufig übersehener Punkt: Wenn der Vermieter die Kündigung inhaltlich beantwortet – etwa mit einer Bestätigung des Auszugstermins oder einer Bitte um Wohnungsübergabe – gilt die Kündigung als zugegangen, auch ohne formale Eingangsbestätigung.

Nach dem Auszug wird das Übergabeprotokoll der Wohnung zum nächsten wichtigen Dokument: Es schützt deine Kaution vor ungerechtfertigten Abzügen.

Sonderfall: Vermieter bestreitet den Zugang

Genau hier rächt sich das fehlende Einschreiben. Bestreitet der Vermieter, die Kündigung erhalten zu haben, trägst du als Mieter die Beweislast. Ohne Zustellnachweis kann das bedeuten: Die Kündigung gilt als nicht zugegangen, das Mietverhältnis läuft weiter, und du zahlst Miete für eine Wohnung, die du längst verlassen wolltest.

Was tun, wenn der Vermieter widerspricht?

Widerspricht der Vermieter der Kündigung – etwa weil er behauptet, das Schreiben nicht erhalten zu haben – kommt es auf deinen Nachweis an. Deshalb: immer per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung. Hast du einen solchen Nachweis, ist deine Kündigung wirksam, unabhängig vom Widerspruch des Vermieters.

Nach dem Auszug hast du Anspruch auf Rückzahlung der Kaution innerhalb einer angemessenen Frist (in der Regel drei bis sechs Monate). Für deine nächste Wohnungsbewerbung kann eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von deinem bisherigen Vermieter hilfreich sein – sie zeigt neuen Vermietern, dass du zuverlässig gezahlt hast.

Wenn du gerade dabei bist, eine neue Wohnung zu finden, lohnt sich ein Blick auf Mieterportfolio.de für Mieter: Dort erstellst du ein Mieterprofil, das Vermieter aktiv finden – du musst dich nicht mehr auf hundert Inserate bewerben.

Häufige Fragen

Wie lang ist die Kündigungsfrist beim Mietvertrag?

Mieter haben nach § 573c BGB eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat als erster der drei Fristmonate gilt. Längere Fristen im Mietvertrag zulasten des Mieters sind unwirksam.

Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail kündigen?

Nein. Eine Kündigung per E-Mail ist rechtlich unwirksam, weil § 568 BGB die Schriftform vorschreibt. Das bedeutet: eigenhändige Unterschrift auf Papier. WhatsApp, SMS und Fax reichen ebenfalls nicht. Nur ein physisches Schreiben mit Originalunterschrift erfüllt die gesetzliche Anforderung.

Müssen bei einer WG alle Mieter die Kündigung unterschreiben?

Ja. Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, müssen alle eigenhändig unterschreiben. Kündigt nur ein Mieter, ist die Kündigung unwirksam. Ist ein Mitbewohner nicht erreichbar, kann eine schriftliche Vollmacht helfen, die dem Kündigungsschreiben beigefügt wird.

Muss der Vermieter die Kündigung bestätigen?

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Eingangsbestätigung gibt es nicht. Du kannst sie schriftlich anfragen. Wichtiger ist dein eigener Zustellnachweis: Einschreiben mit Rückschein, Einwurf-Einschreiben oder eine Empfangsbestätigung auf der Kopie bei persönlicher Übergabe.

Ist ein Einschreiben bei der Wohnungskündigung Pflicht?

Nein, das Gesetz schreibt kein Einschreiben vor. Empfehlenswert ist es trotzdem, weil du damit den Zugang beim Vermieter beweisen kannst. Das Einwurf-Einschreiben oder die persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung sind die sichersten Alternativen.

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Dieser Artikel wurde mit Fokus auf die aktuelle Rechtslage und höchstrichterliche Rechtsprechung erstellt, insbesondere auf Basis von § 568 BGB, § 573c BGB sowie einschlägiger BGH-Rechtsprechung zur Schriftform und Kündigungswirksamkeit im Mietrecht.

Dieser Artikel wurde redaktionell mit großer Sorgfalt aufbereitet. Da das Mietrecht so individuell wie dein Zuhause ist, dient dieser Text der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung!